疫情下承租非国有房屋经营，房租减免的处理路径与操作方法

作者：罗军民  李馨雅     上海君澜律师事务所

本文主旨：承租非国有房屋用于经营，因上海疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，承租人要求减免租金的，均能获得法院相应支持，可要求享受租金减免的承租人不限于小微企业（个体工商户），不受企业形式、企业大小的限制，并提出承租人申请减租的操作建议。

引言：2022年新冠疫情，致使上海企业生产经营遭受重创，为帮助企业纾困解难及复工复产，2022年3月28日上海市人民政府发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》，明确规定：鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。近日，上海市政府又出台了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》50条，再次强调并鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业（个体工商户）给予租金减免。根据《民法典》及最高院相关规定，结合上海市的相关政策，那么对于承租非国有经营用房的企业（个体工商户）租户来说，房租能否减免呢？答案是肯定的。本文将总结司法实践中法院的主要裁判思路并结合政府发布的减租政策，对疫情下承租非国有经营房屋的租金减免争议问题进行归纳与解读，并提出处理路径及操作方法，以供租赁双方处理租金问题时参考。

一、“新冠疫情”属于不可抗力，最高人民法院及上海高院的司法指导意见，均鼓励并支持经营性房屋的出租人减免相应租金。

《民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《民法典》第五百三十三条规定　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

（法发〔2020〕17号）《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二〉》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2022年 4月10日上海市高级人民法院发布的《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》也做了类似规定，引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

二、2020年疫情下，武汉法院及上海法院处理房屋减租案例的裁判观点及减租期限。

主要裁判观点：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，承租人要求减免租金（或根据利益平衡原则，要求减免部分租金的），人民法院应予支持。

2020年，笔者在上海区域法院经办了9件因疫情原因产生的非国有房屋租赁纠纷案件，涉及租金减免、解除合同、违约责任等诉求，该9个案件，法院均支持了承租人租金减免的诉求，减租1-2个月不等。同时上述因2020年疫情武汉法院及上海法院处理的承租人租金减免案例统计与分析，也印证了：因疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，承租人依法可以获得相应免租或减租。

三、律师解读：

1、承租非国有房屋的承租人以疫情防控措施影响经营为由，要求出租人予以减免房租的，均能获得法院相应支持，并且可要求享受租金减免的承租人不限于小微企业（个体工商户），不受企业形式、企业大小的限制。
    2、针对疫情引起的减租纠纷，法院裁判过程中，一般会考虑承租人是否能实际使用房屋、承租人营收变化情况、业务性质受疫情影响的程度等因素，综合判断承租人受疫情防控的影响情况，并基于公平原则及风险共担原则，平衡承租人和出租人双方的利益，以确定减免租金的期限及比例。

3、上海本轮疫情封控措施甚为严格，影响程度之深，本次上海封控措施及封控时长与武汉极其类似，上海封控65天与2020年武汉封控76天给相关承租企业造成的影响具有高度同一性，根据2020年疫情武汉法院的判决情况及损失填补原则，我们认为上海法院在审理本轮涉疫租金减免案件时最终支持的减租时间一般不会少于2个月，当然具体结果需要结合个案情况认定。

四、减租的处理路径与操作方法【即如何进行减免租金】：

1、承租人及时向出租方发送书面通知，主动提出协商请求。

2、承租人书面通知的内容可以根据企业自身情况选择：减免租金、延长租期、解除合同等，并将本文第一条内容中的《民法典》“不可抗力”有关规定及最高院、上海高院的司法指导意见作为通知的附件，让出租人对租金减免问题从法律上获得正确认识。

3、承租人向出租人发出的通知，应保留好记录，优先选择邮政EMS邮寄，邮寄单备注好通知函名称；若不便采用邮寄方式，尽量以文字形式沟通，包括但不限于微信、电子邮件、短信等，事后留痕，以备后用。

4、若承租双方可以就租金减免事宜达成一致，务必及时签署补充协议。

5、若承租双方无法协商一致，承租人可委托律师发律师函进一步协商沟通减租或直接诉讼处理减租。

根据中国裁判文书网披露的大量案例可以得知：在疫情封控下，根据《民法典》及最高院有关规定、上海市的相关政策，政府倡导鼓励减免租金，人民法院普遍支持对受到疫情影响的承租人适当减免租金，具体减免的比例需结合疫情造成实际影响的大小来确定。因此，建议这些企业积极与出租方协商，力求减租，在协商不成的情况下可诉诸法院，争取企业合法的利益。

       如需帮助，了可通过13585750048  联系罗军民律师。